SOMMAIRE
LA TRAJECTOIRE DE RENTABILITE LOCATIVE
Dés que l’on parle d’investissement locatif, l’une des premières questions qui vient à l’esprit est liée à sa rentabilité ou à son rendement.
Rentabilité locative? Rendement locatif? Rendement brut ou net?
bref, un concept, mais beaucoup de notions. On va donc préciser tout cela.
La rentabilité locative, de quoi parle-t-on?
Généralement, et sans le savoir, la plupart des personnes ne parle pas de rentabilité mais de rendement, c’est à dire d’un taux (%). Il est censé représenter la performance de l’investissement.
On distingue ainsi:
- le rendement brut: Son calcul est simple et rapide. il s’agit du rapport entre revenus locatifs annuels et capital investi. Cependant, il n’intègre ni les charges ni les taxes et impôts. Il n’est pas donc pas représentatif de la réelle performance de l’investissement. Il peut cependant être utilisé pour se faire une première idée sur l’intérêt d’un placement immobilier.
- le rendement net: Son calcul est également simple, car il suffit de déduire le total des charges des revenus locatifs. Puis on effectue le même calcul que pour le rendement brut. Il n’est pas plus représentatif de la performance de l’investissement.
- le rendement net net: il est plus juste que les deux précédents car il intègre la fiscalité, mais son calcul est bien moins aisé.
Qui plus est, une des limites des rendements, quels qu’il soient, c’est qu’ils sont annuels et qu’ils évoluent tous les ans. Au rythme de l’évolution des loyers, des charges ou de la fiscalité d’ailleurs.
A contrario, la rentabilité mesure et montre l’intérêt global de l’opération d’investissement. Elle intègre l’ensemble des flux de trésorerie – entrants ou sortants- qu’elle qu’en soit la nature sur la durée du placement. Elle intègre également le produit net de la revente. Elle s’obtient par le calcul de la valeur actuelle nette de l’ensemble des cashflows.
Ainsi, la rentabilité est une mesure précise de la performance attendue d’un investissement locatif. Elle s’exprime par un montant en euro qui reflète le gain financier total ou par un gain unitaire (par euro investi). C’est cette notion qui est retenue par Miimo.
Visualiser la rentabilité et son évolution?
La rentabilité (VAN) d’un investissement locatif varie en fonction du coût du capital et du montant des cashflows générés. Elle dépend également de l’horizon de placement, c’est à dire de la durée d’exploitation du bien.
Pour un investisseur, il est intéressant de calculer la VAN sur plusieurs périodes et de se munir d’une représentation graphique permettant de visualiser aisément l’évolution dans le temps de la rentabilité du projet. Il peut ainsi visualiser sa trajectoire de rentabilité, comme l’illustre la figure ci-dessous.
La figure ci-dessus est extraite de Miimo; Elle représente la rentabilité (création de valeur) en fonction de la durée de détention du bien immobilier.
Elle permet en un coup d’œil de mesurer le montant en euros de la rentabilité du projet. Elle permet également de mesurer la performance de l’investissement (gain en euro pour chaque euro investi).
Elle permet également de visualiser la durée minimale d’exploitation du bien. Celle-ci définit la durée d’exploitation à partir de laquelle l’opération devient rentable. Au delà de cette durée, la valeur créée est positive, ici une durée de trois ans.
Cette figure est un outil précieux pour évaluer et visualiser la rentabilité sur le court, moyen ou long terme.
S'entrainer
La version téléchargeable de Miimo contient le projet « studio meublé ». Ainsi vous pouvez reproduire facilement le graphique et voir l’évolution des trajectoires en fonction des caractéristiques du projet. Par exemple, vous pouvez modifier le montant des loyers, de l’apport, la durée de l’emprunt ou son taux, etc… Le graphique s’adapte instantanément.
En outre, la version gratuite de Miimo contient également d’autres exemples pratiques commentés dans le manuel d’utilisation.