SOMMAIRE
Autofinancement-trajectoire de soutenabilité
La question de l’autofinancement d’un investissement locatif est importante. Car, en fonction de la réponse, l’investisseur peut envisager ou pas de cumuler des investissements. Voire même de mettre en place une stratégie de développement patrimonial…
Le projet d’investissement locatif dégage-t-il une capacité d’autofinancement suffisante? Est-il soutenable dans la durée ou expose-t-il l’investisseur au risque de devoir réinjecter des fonds propres à un moment donné? Peut-il supporter l’évolution de la fiscalité? Dégage-t-il des marges de manoeuvre? Pourra-t-on financer des imprévus ou dégager des revenus nets complémentaires?
Somme toute, ce sont des questions ou des préoccupations centrales. Un investisseur devrait être en mesure d’y répondre avant même d’investir. Qui plus est, elles sont si importantes que l’investisseur devrait avoir les moyens d’y répondre facilement et rapidement.
Evaluer la capacité d’ autofinancement - visualiser sa trajectoire
Nous avons déjà abordé l’autofinancement d’un investissement ou la soutenabilité dans le chapitre sur les cashflows. Nous avons présenté l’état prévisionnel des cashflows. Cependant, il s’agissait d’un tableau chiffré qui, tout compte fait, reste assez peu lisible.
Pourtant, ces informations peuvent être présentées de façon synthétique, bien plus commode à lire et à interpreter pour un investisseur.
D’autant qu’un bon outil permet de soutenir une vision opérationnelle de la finance, rapidement exploitable grâce à un accès aisé aux informations essentielles. Dés lors, on peut visualiser la trajectoire d’autofinancement et de soutenabilité d’un projet, comme le montre la figure 5 ci-dessous..
Comment interpréter?
Cette représentation graphique est extraite de Miimo. Elle montre l’état des cashflows sur une période de 30 ans (de 0 à 29) pendant la phase d’exploitation d’un bien.
Pour l’essentiel, elle met en évidence l’évolution des cashflows nets (colonne grise). Elle montre que le projet n’est pas autofinancé et ne dégage aucune marge de manœuvre.
Cependant, elle encapsule bien d’autres informations. Ainsi, en examinant les colonnes de haut en bas, on peut observer:
d’abord, la hauteur totale des colonnes, qui représente les recettes annuelles et donc le cash rentrant.
Ensuite, en descendant, on peut voir comment ces recettes sont utilisées pour couvrir différentes dépenses (cash sortant) : on observe d’abord les charges (colonne bleue); Puis la fiscalité (colonne rouge), suivie des investissements et travaux réalisés ou prévus (colonne jaune); Enfin les frais d’emprunts (colonne bleu clair).
Ainsi, la colonne grise, qui se trouve en bas du graphique, représente le cash restant, c’est-à-dire le cash net. Elle peut être positive (colonne grise au-dessus de l’axe horizontal) ou négative (colonne grise au-dessous de l’axe horizontal). Elle est positive lorsque la capacité d’autofinancement est suffisante, négative dans le cas contraire.
En outre, le graphique permet de visualiser l’évolution
- des recettes (loyers nets indexés sur l’IRL),
- des charges,
- du montant des impôts et prélèvements sociaux,
- du remboursement de l’emprunt
- et finalement du stock de trésorerie (positif à partir de la 17ème année).
Toutes ces informations sont précieuses pour un investisseur locatif. Car, il bénéficie ici d’une vue synthétique et globale de son investissement pendant la phase d’exploitation du bien.
S'entrainer à lire une trajectoire d’ autofinancement
La version téléchargeable de Miimo contient le projet « studio meublé ». Ainsi vous pouvez reproduire facilement le graphique et voir l’évolution des trajectoires en fonction des caractéristiques du projet. Par exemple, vous pouvez modifier le montant des loyers, de l’apport, la durée de l’emprunt ou son taux, etc… Le graphique s’adapte instantanément.
En outre, la version gratuite de Miimo contient également d’autres exemples pratiques commentés dans le manuel d’utilisation.