Coût du capital.
Le coût du capital est un élément critique pour estimer la valeur que peut créer un projet d’investissement locatif.
Par défaut, MIIMO le calcule automatiquement en fonction des caractéristiques de votre projet. Il prend en compte en particulier le taux nominal du prêt, mais aussi les frais d’assurance, les frais de dossier et l’hypothèque ou les frais de cautionnement pour évaluer un coût du capital. Pour chaque projet, vous trouverez le coût du capital calculé par MIIMO en cliquant sur le bouton « Rentabilité» de la barre d’outils.
Vous pouvez néanmoins utiliser un coût du capital personnalisé, en le sélectionnant dans l’onglet « paramètres » du projet. Cette option peut être utile. Exemple : Vous ne souscrivez pas d’emprunt et vous financez intégralement l’achat du bien avec des fonds que vous auriez pu placer dans un produit financier. Utiliser le taux de rendement brut de ce produit comme coût du capital. En effet, c’est le rendement auquel vous renoncez pour investir dans l’immobilier et il devient le coût du capital. En utilisant ce taux, MIIMO vous indiquera, dans la vue « Valeur nette créée et profitabilité », la durée minimale de détention et le surplus de gain que vous pouvez espérer en investissant dans l’immobilier plutôt que dans le placement.
Indice de profitabilité.
Une autre façon d’apprécier la création de valeur ou le gain patrimonial est de le rapporter au montant total de l’investissement. MIIMO vous présente également cet indice (courbe rouge dans la figure précédente) qui donne une indication de la performance de l’investissement : gain (€) par euro investi.
Délai de récupération du capital investi
Lors de l’achat du bien, il est fréquent d’investir ses fonds propres pour couvrir les frais de notaire ou des travaux par exemple. MIIMO présente l’évolution du solde de trésorerie sous la forme d’une courbe rouge sur la vue principale. Lorsque cette courbe coupe l’axe horizontal, elle vous indique le délai minimum d’exploitation avant d’obtenir un solde positif. C’est également le délai de récupération de l’apport initial en fonds propres. Cette information est également disponible en cliquant sur l’icône « Rentabilité» de la barre d’outils.