Flux de trésorerie ou cashflows
En parlant de pragmatisme, voici une notion très concrète : le flux. Il s’agit de la mesure de ce qui entre et sort de votre poche sur une année. C’est une information fondamentale, et sans doute la plus importante, c’est pourquoi MIIMO vous la présente en priorité.
Flux nets :
Pour chaque année – en commençant par l’année 0 qui est celle de l’investissement – MIIMO calcule les flux nets de trésorerie, c’est-à-dire le bilan des recettes auxquelles sont soustraites l’ensemble des dépenses.
Ces flux sont calculés en retirant des recettes nettes (les loyers avec charges locatives, c’est-à-dire ce qui rentre dans la poche de l’investisseur), le montant total des charges, des investissements ou des travaux programmés – s’il y en a bien sûr -, des impôts (prélèvements sociaux comme impôts sur les revenus de la location) et le remboursement de l’emprunt (capital, intérêts et assurance).
Le flux net de trésorerie est donc la mesure exacte de ce qui restera finalement dans la poche de l’investisseur à la fin de l’année. S’il est positif, l’investisseur gagne de l’argent, s’il est négatif, il doit investir des fonds supplémentaires.
La vue « Flux nets » de la fenêtre principale de MIIMO présente l’évolution de ces flux sur une période de 30 ans, ainsi que celle des différents postes de recettes et de dépenses. C’est d’ailleurs l’un des principaux intérêts d’une planification financière : elle permet de vérifier que votre projet est soutenable et, en particulier, que vous ne serez pas à court de trésorerie dans les années à venir, situation qui vous obligerait à vendre le bien pour solder vos dettes.
Capacité d’autofinancement :
MIIMO présente également l’évolution de la capacité d’autofinancement, c’est-à-dire la capacité à rembourser l’emprunt et à faire face à des travaux non prévus. Il s’agit d’un flux obtenu, comme pour les flux nets, en retirant des recettes l’ensemble des dépenses, à l’exception toutefois du remboursement de l’emprunt (capital, intérêts et assurance).
Sauf rares exceptions, ce flux de trésorerie est positif et représente la trésorerie annuelle dégagée par l’exploitation du bien mis en location. S’il est suffisant, il permet de rembourser l’emprunt, voire de dégager une marge pour faire face à des dépenses non prévues comme des travaux. À l’inverse, s’il est insuffisant, vous ne pourrez pas rembourser l’emprunt ou financer des travaux non prévus sans investir des fonds personnels.