• Microentreprise (Micro-BIC)

Le régime micro BIC est un dispositif d’imposition qui est déterminé en fonction des revenus annuels. Sur le plan fiscal, la location meublée est considérée comme une activité commerciale, contrairement à la location nue qui est considérée comme une activité civile.

Le principal atout de ce régime est de pouvoir bénéficier de simplifications comptables et fiscales. On ne peut déduire ni les charges ni les amortissements.

Le plafond est révisable tous les 3 ans, et a été fixe à 70 000€ lors de la dernière révision de janvier 2018. Tant que les recettes locatives annuelles n’excèdent pas ce plafond, le régime micro BIC est applicable de plein droit. Il s’agit d’un abattement forfaitaire de 50% pour les recettes inférieures ou égales à 70 000€. Cet abattement permet ainsi de déterminer la fraction du revenu imposable (et soumis au barème progressif) et est censé couvrir l’ensemble des charges, à savoir :

• • Les charges de copropriété,
  • La taxe foncière,
  • Les frais de gestion,
  • Les travaux effectués,

Si l’ensemble de ces charges représente plus de 50%, le régime micro BIC ne s’avère plus du tout pertinent. Dans ce cas il faut procéder à la levée de l’option fiscale au profit du régime réel simplifié.

Les plus-values de cession du bien relèvent du régime des plus-values immobilières des particuliers (art. 151 septies VII du CGI).

• Régime réel

Le régime réel simplifié s’applique de plein droit si les recettes annuelles sont supérieures à 70.000€.

Cependant, il est possible de bénéficier, sur demande, du régime réel même si les recettes sont inférieures à ce montant. 

Le propriétaire-bailleur déduit l’ensemble des charges liées à la location :

• • Les intérêts d’emprunt (majorés des frais de dossiers la première année suivant l’investissement),
  • La taxe foncière,
  • La CET (Contribution Économique et Territoriale),
  • Les primes d’assurance,
  • Les honoraires versés à des tiers pour la gestion du bien loué : agence location, administrateur de biens, comptable
  • Les achats : petits matériels d’une valeur inférieure à 500€, fournitures,
  • Les dépenses d’entretien et de réparation : nettoyage, entretien des espaces verts, petits travaux,
  • Les dépenses de personnels : salaires et charges sociales,
  • Les frais de gestion courante : frais postaux, téléphone, internet,
  • Les frais de procédure : honoraires d’avocat en cas de litige avec un locataire par exemple,
  • Les cotisations sociales payées par les loueurs professionnels (LMP),
  • Les frais liés à la consommation d’énergie : eau, électricité, gaz,
  • Les amortissements (immeuble hors terrain, mobilier et matériel) à condition que le bien loué soit inscrit à l’actif du bilan,
  • Les provisions pour risques (ex : risque d’impayés) à condition que le bien loué soit inscrit à l’actif du bilan,
  • Les frais d’acquisition (notaire, ingénierie, droits d’enregistrement, honoraires d’agence…) peuvent être soit déductibles soit amortissables.

Il déduit également les amortissements suivants : 

• • L’amortissement des locaux,
  • L’amortissement du matériel et du mobilier,
  • L’amortissement des travaux de construction, reconstruction, agrandissement et amélioration.

Le bénéfice, qui sera soumis à l’impôt sur le revenu dans la tranche d’imposition du propriétaire-bailleur et aux prélèvements sociaux, correspond donc à la différence entre le montant des loyers (encaissés ou non) et les charges et amortissements déductibles. La déduction de l’ensemble de ces charges et amortissement sur les recettes locatives permet de réduire singulièrement la fiscalité.

Si un déficit est généré, il est imputé sur les bénéfices des dix années suivantes (attention, les amortissements ne peuvent pas générer de déficit. En revanche, les amortissements non déduits sont reportables sur les années suivantes sans limitation de durée)

Enfin, les plus-values de cession de locaux d’habitation réalisées par les loueurs en meublé non professionnels relèvent des plus-values des particuliers (art. 151 septies VII du CGI). La plus-value est donc calculée comme si le bien avait été loué nu, sans tenir compte des amortissements pratiqués sur le bien.