Rentabilité
Ce tableau présente dans le détail les données associées à la vue « Profitabilité» de la fenêtre principale.`Voici le tableau pour le projet “studio meublé”
Il établit le bilan de l’opération d’investissement dans son ensemble, depuis l’achat jusqu’à l’année de revente du bien, en y intégrant tous les éléments de la phase de location (loyers, charges, travaux, imposition, remboursement de l’emprunt).
Le bilan de l’opération est évalué sous deux angles très différents:
- Au travers de la valeur actuelle nette, donc évaluée à la date de la décision d’investissement
- À la date de revente, en évaluant le total de la trésorerie générée pendant toute la phase de possession: il s’agit du stock de trésorerie nette constitué pendant la location, auquel a été ajouté le capital net dégagé par la vente (net d’impots et, si la vente à lieu avant la fin de l’emprunt, net du reliquat de l’emprunt).
Ce qui est important pour un investisseur, c’est d’évaluer la rentabilité d’une opération avant de prendre la décision. C’est l’intérêt de la valeur actuelle nette, et c’est la raison pour laquelle elle est présentée dans la vue principale de Miimo et en tête de ce tableau. Le bilan de l’opération à la date de revente est présenté dans ce tableau à titre indicatif seulement, étant entendu qu’il est difficile d’apprécier ce que représente réellement un capital-quel qu’en soit le montant d’ailleurs- qui sera disponible dans 10, 15 ou 30 ans au moment où la revente aura été effectuée.
Concernant la valeur actuelle nette, le tableau présente:
- les flux de trésorerie annuels qui générent la valeur actuelle nette: il s’agit de la capacité d’autofinancement annuelle (Loyers- charges- Investissement/travaux – impôts).
- le capital net degagé à la revente du bien. À l’année de revente, il s’agit d’un flux de trésorerie supllémentaire qui vient s’ajouter au flux de la ligne précédente.
- Le coût moyen du capital: il est évalué à partir des éléments de l’emprunt (TAEG). Ce taux permet d’actualiser les flux annuels des lignes précedentes , d’intégrer la charge de l’emprunt (intéret, assurance, amortissement) et de calculer ainsi la Valeur actuelle nette.
- L’effet de levier de l’opération (profit en euro pour chaque euro investi)
- Le taux de rentabilité interne (TRI) de l’opération. Il est donnée à titre indicatif, son utilisation pratique étant peu évidente. (Il représente le coût du capital pour lequel l’opération dégagerait une VAN nulle. Plus l’ecart entre le coût du capital et le TRI est important, plus l’opération est rentable pour l’investisseur).
Exemple pratique: on vend le studio au bout de 6 ans (2025). Sur le plan financier, l’opération peut être représentée par le schéma suivant (les valeurs viennent du tableau précédent)
