Ce graphique vous livre 3 informations essentielles:

• • Le flux annuel net de trésorerie, représenté par la partie GRISE de chaque barre annuelle. Les valeurs se lisent sur l’échelle de gauche.

Il vous indique si le projet vous génère du cash sur l’année (partie grise au-dessus de l’axe horizontale) ou si vous devrez investir votre argent personnel (fonds propres) pour faire face aux frais (partie grise en dessous de l’axe horizontal). En un seul coup d’œil, vous savez si le projet s’autofinance ; et dans le cas contraire, vous visualisez l’effort financier que vous devrez consentir. À vous d’estimer si vous voulez ou si vous êtes capable de le supporter…

Attention, il s’agit bien d’un flux net c’est à dire net de charges, taxes, impôts, travaux, remboursements d’emprunt et autres frais déduits… on parle bien de ce qui, au bilan, rentre ou sort de votre poche dans l’année.

• • L’origine du flux de trésorerie annuel.

Chaque barre annuelle vous permet de visualiser le montant des recettes annuelles (hauteur totale de la barre), et comment ces recettes seront dépensées, en commençant par les charges (partie vert foncé de la barre), suivies des investissements-travaux (partie jaune), puis des impôts (partie rouge) et enfin du remboursement de l’emprunt (capital, intérêts et assurance) représenté par la partie bleu-clair. Chacune de ces parties représente un poste de dépense, qui est déduit des recettes disponibles. Visuellement, elle vient donc réduire la hauteur de la barre annuelle, permettant de visualiser ce qu’il restera des recettes lorsque cette dépense aura été réglée. En progressant de haut en bas, on visualise l’impact de chaque poste de dépense sur les recettes. Lorsque l’on arrive au poste « remboursement d’emprunts », deux cas se présentent:

1. 1. 1. Le reliquat de recettes permet d’absorber le remboursement de l’emprunt : la partie grise (flux net) sera au-dessus de l’axe horizontal. Le projet génère cette année-là du cash positif.
      2. Le reliquat de recettes ne le permet pas. La partie bleu-clair change de couleur lorsqu’elle franchi l’axe horizontal et devient grise. Vous devrez donc investir votre argent personnel dans le projet pour couvrir les frais cette année-là.

Au bilan, vous visualisez comment est généré le flux annuel net de trésorerie.

• • L’évolution de la trésorerie nette.

La courbe rouge représente l’évolution de votre solde net de trésorerie et les valeurs se lisent sur l’échelle de droite. Le solde de trésorerie est le cumul des flux annuels nets. Lorsque cette courbe franchit l’axe horizontal vers le haut, cela signifie que votre projet vous a non seulement permis de récupérer votre mise initiale, mais aussi que vous commencez à gagner globalement de l’argent à partir de l’année de franchissement.

•  Les autres informations
  1. La capacité d’autofinancement, représentée par la courbe grise. Elle est égale au reliquat des recettes après paiement des charges, des impôts (incluant les prélèvements sociaux) et des investissement-travaux programmés dans la page « travaux » du projet. Elle représente la capacité du projet à faire face aux remboursements de l’emprunt et aux dépenses d’investissements non programmées.
  2. Le revenu net supplémentaire à terme : généralement, lorsque l’emprunt est totalement remboursé, la partie grise des barres est au-dessus de l’axe horizontale et devient conséquente. C’est le revenu annuel net d’impôt, tiré de la location.
  3. L’année à partir de laquelle vous commencez à payer des impôts sur les revenus de la location. Pour cela, il suffit de regarder à partir de quelle année la partie rouge (impôts dont prélèvements sociaux) des barres annuelles apparaît. Selon la nature du projet et le régime fiscal choisi, les premières années peuvent en effet être exempts d’impôt.
  4. Le montant des recettes annuelles : outre la hauteur des barres qui vous donnent une indication, vous pouvez également faire un clic droit n’importe où sur le graphique, puis sélectionnez « Afficher valeurs », le montant des recettes annuelles s’affichera alors sur le graphique.
  5. La réduction d’impôts pour les régimes de défiscalisation (Pinel, Duflot, Denormandie) : si un régime de défiscalisation a été choisi, les recettes annuelles sont « boostées » par la réduction fiscale pendant toute la durée de la période de défiscalisation. Eh oui, sur le plan financier, la réduction fiscale est assimilable à un complément de revenu de location !
  6. Le montant des postes de dépense. Pour cela, un clic gauche sur n’importe quelle partie des barres vous donnera le montant de la dépense.
  7. La valeur annuelle du solde net de trésorerie. Cliquez gauche sur l’un des nœuds de la courbe rouge, et le montant correspondant du solde de trésorerie apparaitra.
  8. Le détail des postes de dépenses : pour cela, cliquer sur l’icône adéquate en haut de la fenêtre.