L’investissement locatif est fortement influencé par la fiscalité qui y est associée. En utilisant MIIMO, vous pourrez constater que la pression fiscale liée aux investissements locatifs est élevée en France, ce qui en fait une dépense importante à laquelle tout investisseur doit faire face. Cette pression fiscale se compose des prélèvements sociaux et des impôts sur les revenus générés par la location.

Afin de déterminer le montant des impôts, il est nécessaire de calculer le résultat imposable, puis d’appliquer le taux de prélèvements sociaux (17,2%) et le taux marginal d’imposition pour l’impôt sur le revenu.

Le calcul du revenu imposable peut être complexe, car il dépend du régime fiscal choisi et du type de location. En général, le résultat imposable est obtenu en utilisant la formule suivante :

Résultat Imposable= Loyers– Charges déductibles– Intérêts et assurance du prêt -Déficits antérieurs- CSG déductible 

Toutefois, des régimes fiscaux particuliers permettent de déduire des amortissements : la formule devient la suivante :

Résultat Imposable=

Loyers– Charges déductibles– Intérêts et assurance du prêt -Déficits antérieurs- CSG déductible – Amortissements

Il est important de comprendre que le résultat imposable diffère sensiblement du résultat réel :

• • Les charges déductibles peuvent être différentes des charges réelles : cela dépend du type location et du régime fiscal choisi ;
  • Les déficits antérieurs reportables, ainsi que la CSG déductible sont des charges fictives ;
  • Les amortissements ne sont pas des dépenses réelles .

C’est pourquoi la détermination du résultat imposable exige de faire un calcul particulier. MIIMO effectué ce calcul de façon automatique en fonction du type de location, du régime fiscal choisi et des paramètres de votre projet. Il détermine également votre taux marginal d’imposition en fonction de vos revenus, et calcule automatiquement les prélèvements sociaux et l’impôt sur le revenu (impôt sur les sociétés pour la SCI soumise à ce type d’impôt) issu de la location.

Pour cela, par analogie avec le monde l’entreprise, MIIMO établi le compte de résultat (vous pouvez accéder au compte de résultat en cliquant sur l’icône « Fiscalité », située dans la partie supérieure de la fenêtre principale).

• • Le cashflow net tient compte de tous les postes de dépenses réelles : charge, travaux et investissements, fiscalité, remboursement de l’emprunt (capital, intérêt et assurance).
  • Quant au compte de résultat, il sert pour l’essentiel à calculer le résultat imposable et la fiscalité d’une année. Une fois déterminé, le montant de la fiscalité est intégré dans le calcul du cashflow net de l’année.

Remarques sur la fiscalité :

• • Choix des régimes fiscaux :

De façon générale, les régimes au réel sont plus avantageux que les régimes dits « micros ». Ils sont certes plus lourds sur le plan administratif (et peuvent même nécessiter le recours à un comptable), mais ils permettent de tenir compte généralement de l’ensemble des charges. Qui plus est, certains régimes, comme le régime au réel dans la location meublée ou le régime des SCI soumises à l’impôt sur les sociétés, permettent de déduire des amortissements. Ces derniers, en réduisant le résultat imposable (en le réduisant parfois à zéro), permettent d’abaisser sensiblement le montant des impôts et des prélèvements sociaux dont vous devrez vous acquitter. Ils sont très avantageux.

      Les régimes dits « micro », quant à eux, sont d’une grande simplicité administrative mais ils forfaitisent vos charges déductibles (30% ou 50% des loyers). Ces régimes peuvent être avantageux lorsque vos charges réelles sont très inférieures à ce forfait et que vous avez remboursé votre emprunt. Ils le sont rarement pendant la phase de remboursement du prêt.

• • Paiement de l’impôt :

Le prélèvement à la source n’a fondamentalement pas changé la donne pour les investissements locatifs : L’année N, vous paierez l’impôt sur les revenus locatifs de l’année précédente N-1 (Bercy calcule et adapte en effet votre taux de prélèvement en fonction de votre déclaration fiscale sur les revenus de l’année N-1, il vous prélève donc en année N des impôts qui correspondent peu ou prou a ceux que vous devez pour l’année N-1). Les impôts et prélèvements sociaux calculés par MIIMO pour l’année N sont toujours ceux liés au résultat imposable de l’année précédente.